Alors que les revenus de location de biens meublés sont imposés sous le régime fiscal de Bénéfices Industriels Commerciaux (BIC) décrit à la section 4.3, les revenus de location de biens non meublés sont imposés sous un système de revenus fonciers. Ce régime fiscal s’applique aux biens résidentiels et à certains biens non résidentiels, mais les notes explicatives suivantes se limitent aux biens résidentiels. Deux régimes d’impôt sur le revenu s’appliquent aux revenus fonciers :

  • Micro-foncier
  • Régime Réel

En outre, tous les propriétaires sont responsables des charges sociales, appelées prélèvements sociaux.

Micro-foncier

Lorsque vos revenus locatifs totaux provenant de biens non meublés ne dépassent pas 15 000 € par an, vous avez alors le droit (mais pas l’obligation) d’être taxé dans le cadre du système de micro-foncier. Ce chiffre de revenu est doublé si le bien locatif appartient à un couple et est géré par eux. Dans ce système, les autorités fiscales appliquent une déduction automatique de 30% sur vos revenus de location bruts. Cela signifie que vous n’avez pas besoin de calculer et de déduire les coûts réels du revenu brut pour obtenir un chiffre correspondant aux bénéfices imposables, car la déduction automatique sera utilisée. Vous serez imposé sur 70% de vos revenus locatifs bruts. Par conséquent, si vos coûts éligibles réels représentent moins de 30% du revenu brut, vous bénéficieriez alors de l’imposition de ce système. Si vos coûts sont supérieurs à 30%, vous feriez mieux de choisir d’être taxé sous le régime réel, où vous êtes imposé sur la base du revenu net réel. Vous ne pouvez pas reporter les pertes subies dans l’année sous le régime de micro-foncier de la même manière que possible avec le régime réel. Donc, si vous entreprenez des travaux majeurs éligibles sur une propriété pour la préparer, vous ferez probablement mieux d’opter pour le régime réel bien que vous deviez prendre en compte des problèmes de synchronisation, qui sont discutés ci-dessous. Le taux d’imposition sous micro-foncier dépendra de votre situation de famille. Un taux d’imposition forfaitaire ne s’appliquera pas comme avec l’impôt sur les sociétés – vous serez taxé sur une base progressive comme si vous gagniez un salaire.

Régime Réel

Si vos coûts éligibles sont supérieurs à 30% de vos revenus locatifs bruts, vous feriez mieux de choisir d’être taxés sous le régime réel. De même, vous êtes obligé d’utiliser le régime réel si vos revenus de location dépassent 15 000 € par an. Sous le régime réel, votre impôt est déterminé après déduction de vos coûts réels éligibles de vos revenus locatifs bruts. Ils comprennent les frais généraux de gestion, les frais d’assurance des biens, les taxes foncières locales, les frais d’agent gérant, de gardien ou de jardinier et les frais d’assurance souscrits contre le risque de non-paiement du loyer par le locataire. Sont également déductibles les frais d’intérêts liés à la réparation ou à l’amélioration d’un bien loué, ainsi que les frais d’intérêt sur une hypothèque sur un bien acheté en vue de sa location. Peu importe que ces frais d’intérêts résultent d’un prêt garanti ou non garanti. Vous pouvez également déduire les frais liés à la souscription d’un prêt, ainsi que les primes d’assurance-vie à payer pour garantir le prêt. Cependant, vous ne pouvez pas déduire les frais d’agents et de notaire associés à l’acquisition de la propriété.

Il existe des règles particulières régissant les coûts d’amortissement des immeubles de placement neufs achetés pour location, que nous ne considérons pas ici et sur lesquelles il vous est fortement conseillé de prendre conseil. Si vous choisissez d’être taxé sur la base des coûts réels, vous pouvez imputer les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration au revenu de location. Cependant, tous les travaux d’amélioration ne sont pas acceptés en tant que coûts déductibles et les travaux de construction majeurs sont expressément exclus. Le problème pour tout propriétaire réside dans l’établissement d’une ligne de démarcation entre ces différents types d’ouvrages et de la règle qui s’applique s’ils sont exécutés simultanément, comme c’est souvent le cas.

Formulaire 2044 – Déclaration des revenus fonciers

Le formulaire est utilisé pour la déclaration de revenus d’un logement non meublé, mais uniquement si vous avez adopté la forme d’imposition du régime réel. Les revenus incluent ceux provenant d’investissements dans des fonds immobiliers, tels que SPCI et FPI. Voir cet article pour plus d’informations.